Einfamilienhaus am Ortsrand von Fridolfing
Obermühlstraße 17, 83413 Fridolfing · Baujahr 2012 · Holzbau mit Nebengebäude, Carport und Garten
- Wohnfläche
- 163,36 m²
- Grundstück
- 1.002 m²
- Baujahr
- 2012
- Verkehrswert
- 667.000 € enthält 122.520 € Abschlag mangels Innenbesichtigung
Warum es diese Seite gibt
Der Gutachter kam nicht ins Haus. Deshalb sehen Sie es hier.
Dieses Haus wird am Freitag, 25. September 2026 im Rahmen einer Teilungsversteigerung versteigert – also zur Auflösung einer Eigentümergemeinschaft.
Der vom Gericht bestellte Sachverständige konnte das Gebäude nur von außen besichtigen. In seinem Gutachten steht deshalb der Satz, der auch im amtlichen Kurzbeschrieb auftaucht: „keine Innenbesichtigung". Für diese Unsicherheit hat er pauschal 122.520 € vom Wert abgezogen – 750 € je Quadratmeter.
Ich bin einer der beiden Eigentümer. Auf dieser Seite finden Sie deshalb alles, was ich beitragen kann: Innenaufnahmen, Grundrisse, die Bauakte in Zahlen, die Handwerksbetriebe, die das Haus gebaut haben – und eine ehrliche Aufstellung dessen, was am Objekt gut ist und was nicht.
Drei Dinge zu Ihrer Information:
- Eine Besichtigung kann ich Ihnen nicht zusagen. Ein Anspruch darauf besteht nicht, und das Gericht vermittelt keine Termine. Wenn Sie ernsthaft interessiert sind, melden Sie sich trotzdem – ich versuche dann, mit der Miteigentümerin eine gemeinsame Besichtigung zu organisieren. Versprechen kann ich sie nicht.
- Das Haus ist nach meinem Kenntnisstand noch bewohnt. Ob und wann es geräumt wird, kann ich nicht beurteilen und nicht zusagen. Was rechtlich gilt, steht unter Häufige Fragen.
- Die Fotos stammen aus Mai 2024. Sie zeigen den damaligen Zustand. Ich habe seither keinen Zugang zum Haus und kann nicht sagen, ob die Räume heute noch so aussehen.
Das Objekt in Zahlen
Eckdaten
| Objektart | Freistehendes Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Doppel-Carport |
|---|---|
| Baujahr | 2012 |
| Wohnfläche gesamt | ca. 163,36 m² |
| davon Wohnhaus | ca. 142,42 m² |
| davon Nebengebäude | ca. 20,94 m² |
| Nutzfläche (Technikraum) | ca. 17,73 m² |
| Zimmer im Wohnhaus | 5 |
| Grundstück | 1.002 m² (Flurstück 1274/1, Gemarkung Fridolfing) |
| Bauweise | Holzständerbauweise (Fertighaus, Fa. Drevohaus), nicht unterkellert, tragende Bodenplatte |
|---|---|
| Fassade | Sibirische Lärche, unbehandelt (silbergraue Patina) |
| Dach | Satteldach, Pfettendachstuhl, Dachziegel |
| Dachgeschoss | ausbaufähig – Wasser- und Stromanschluss vorhanden |
| Stellplätze | Doppel-Carport, zusätzlich befestigte Außenstellplätze |
| Erschließung | voll erschlossen, erschließungsbeitragsfrei |
| Grundbuch Abt. II | keine wertbeeinflussenden Rechte eingetragen |
| Restnutzungsdauer lt. Gutachten | 67 Jahre |
Zur Einordnung des Verkehrswerts von 667.000 €
Der Sachverständige hat den Wert im Sachwertverfahren ermittelt und ist nach Marktanpassung sowie Zuschlägen für Pool und Solarthermie auf 789.593 € gekommen. Davon hat er anschließend 122.520 € abgezogen – ausschließlich deshalb, weil er die Innenräume nicht sehen konnte. So entstand der festgesetzte Verkehrswert von 667.000 €. Das Ertragswertverfahren als Kontrollrechnung ergab 665.000 €.
Bilder
Außenanlagen und Garten
Das Grundstück liegt am Ortsrand an der Baugrenze. Nach Süd-West grenzen ein öffentlicher Obstanger der Gemeinde und eine nach Angaben nicht bebaubare Wiesenfläche an – der freie Blick bleibt also erhalten.
Aufnahmen aus Mai 2024. Es kann nicht zugesichert werden, dass der gezeigte Zustand heute unverändert ist.
Gebäude von außen
Aufnahmen aus Mai 2024. Es kann nicht zugesichert werden, dass der gezeigte Zustand heute unverändert ist.
Innenräume
Diese Aufnahmen gibt es weder im Gutachten noch im amtlichen Kurzbeschrieb. Das Erdgeschoss ist ein offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich von rund 60 m², die Küche eine Schreinerarbeit in Wildeiche. Böden: Parkett Wildeiche und Fliesen, Fußbodenheizung im gesamten Haus.
Aufnahmen aus Mai 2024. Es kann nicht zugesichert werden, dass der gezeigte Zustand heute unverändert ist.
Alle Innen- und Außenaufnahmen wurden im Mai 2024 vom Miteigentümer angefertigt. Über den heutigen Zustand der Innenräume kann keine Aussage getroffen werden.
Raumaufteilung
Grundrisse
Neu gezeichnet nach den Bauzeichnungen von 2012 – die Originalpläne sind für Laien kaum lesbar.
Wohnräume Bad, WC, Hauswirtschaft Erschließung und Nebenräume
Schematische Darstellung. Raumlage und Raumbezeichnungen nach den Bauzeichnungen der
DREVO-Haus GmbH von 2012, Flächenangaben nach der Wohnflächenberechnung des gerichtlich
bestellten Sachverständigen. Nicht maßstabsgetreu – nicht zur Maßentnahme
geeignet. Der noch nicht ausgebaute Dachraum ist in keinem der Grundrisse dargestellt.
* Der Raum trägt in der Bauzeichnung die Bezeichnung „Sauna", ist aber
lediglich für eine Sauna vorbereitet – eine Saunakabine ist nicht eingebaut.
Flächen im Einzelnen
Erdgeschoss · ca. 73,8 m²
| Wohnen / Essen | 47,86 m² |
|---|---|
| Küche | 11,83 m² |
| Diele | 6,09 m² |
| Abstellraum / Speisekammer | 4,16 m² |
| WC mit Dusche & Waschbecken | 3,86 m² |
Obergeschoss · ca. 68,6 m²
| Bad (Wanne, Dusche, WC, Doppelwaschtisch) | 15,00 m² |
|---|---|
| Kinderzimmer | 12,33 m² |
| Schlafen | 11,60 m² |
| Zimmer / Büro | 11,54 m² |
| Flur | 8,04 m² |
| Ankleide | 6,32 m² |
| Hauswirtschaftsraum | 3,79 m² |
Nebengebäude · ca. 20,9 m² Wohnfläche + 17,7 m² Nutzfläche
Eigenständiges Gebäude auf dem Grundstück mit Fitnessraum (12,9 m²), einem für eine Sauna vorbereiteten Raum (8,0 m²), Dusche (kein WC), Technikraum und Kriechspeicher. Zwei weitere Räume werden derzeit als Arbeitszimmer und Lager genutzt. Auf dem Dach sind fünf Solarthermie-Kollektoren installiert.
Wichtig zur Sauna: Der Raum trägt in den Bauzeichnungen und in der Wohnflächenberechnung die Bezeichnung „Sauna", eine Saunakabine ist aber nicht eingebaut. Vorhanden sind ein Starkstromanschluss und feuchtraumgeeignete Wände – der Raum ist also vorbereitet, mehr nicht. Wer eine fertige Sauna erwartet, müsste sie selbst einbauen.
Hinweis: Das Grundstück liegt laut Gutachten in einem reinen Wohngebiet (Bebauungsplan „Fridolfing Nord"). Eine gewerbliche Nutzung des Nebengebäudes ist damit nicht ohne Weiteres zulässig; bitte klären Sie eine beabsichtigte Nutzung vorab mit der Gemeinde Fridolfing.
Ausstattung & Technik
Wer dieses Haus gebaut hat
Das Haus wurde 2012 als Holzständerbau errichtet – Innenausbau, Küche, Treppe, Fenster und Fassade stammen überwiegend von Betrieben aus der Region.
| Hausbau (Holzständerbauweise) | Drevohaus Pfeffenhausen |
|---|---|
| Fenster & Türen | Schreinerei Dandl Fridolfing |
| Küchenbau | Das Masswerk – Schreinerei Andreas Mayer Nussdorf-Traunstein |
| Holztreppe & Parkett Wildeiche | Hämmerl Holzbau Essenbach |
| Sanitär & Fliesen | Gerhard Mann Landshut |
| Lichtinstallation | Heimatlicht – Robert Perschl Traunstein |
| Holzfassade (sibirische Lärche) | Holzwerke Ladenburger Bopfingen |
| Gartenanlage & Pflasterbau | Gartenbau Matthias Weser Kirchanschöring |
| Heizung | Flüssiggas mit Tank, Baujahr 2012 |
|---|---|
| Wärmeverteilung | Fußbodenheizung in beiden Geschossen |
| Zusatzheizung | Kaminofen im Wohnbereich (Stückholz) |
| Solarthermie | 5 Kollektoren auf dem Nebengebäude |
| Photovoltaik | nicht vorhanden |
| Fenster | 3-fach-Isolierverglasung, Holzrahmen (Wohnhaus) |
| Verschattung | elektrische Rollläden, Pergola mit Glasdach und Sonnensegel |
| Böden | Parkett Wildeiche, Fliesen, Vinyl im Anbau |
| Außenanlagen | Pool, Holzterrasse, Feuerstelle, Kräutergarten, Wasseranschluss im Garten |
Energie
Energieausweis – Pflichtangaben
| Art des Energieausweises | Energieverbrauchsausweis |
|---|---|
| Endenergieverbrauch | 110,6 kWh/(m²·a) |
| Primärenergieverbrauch | 93,8 kWh/(m²·a) |
| Energieeffizienzklasse | D |
| Wesentliche Energieträger | Flüssiggas, Stückholz |
| Treibhausgasemissionen | 22,1 kg CO₂-Äquivalent/(m²·a) |
| Baujahr Gebäude / Wärmeerzeuger | 2012 / 2012 |
| Registriernummer | BY-2025-005501427, gültig bis 05.01.2035 |
Zur Einordnung: Beim Bau 2012 wurde das Haus mit einem Jahres-Primärenergiebedarf von 58,04 kWh/(m²·a) nachgewiesen und erreichte damit den Standard KfW-Effizienzhaus 70. Die heutige Einstufung in Klasse D beruht auf dem gemessenen Verbrauch der Jahre 2021–2023 und ist vor allem dem Energieträger Flüssiggas geschuldet – nicht der Gebäudehülle.
Offen gesagt
Was am Objekt nicht ideal ist
Was Sie einkalkulieren sollten:
- Heizung. Flüssiggas mit Tank, Baujahr 2012, plus Kaminofen. Kein Gasnetzanschluss für die Heizung, keine Wärmepumpe, keine Photovoltaik. Ein Heizungstausch ist mittelfristig ein Thema.
- Energieeffizienzklasse D. Solide für 2012, aber kein heutiger Neubaustandard. Keine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
- Kein Keller. Das Haus steht auf einer tragenden Bodenplatte. Lager- und Technikflächen liegen im Nebengebäude.
- Nicht barrierefrei im Sinne der DIN 18040-2 – das stellt auch das Gutachten ausdrücklich fest.
- Holz braucht Pflege. Die Lärchenfassade ist unbehandelt und vergraut naturgemäß. Terrasse und Pergola zeigen witterungsbedingte Gebrauchsspuren.
- Der Pool ist ein Rundbecken mit Holzumrandung, kein gemauerter Schwimmteich. Im Gutachten mit 3.000 € Zeitwert angesetzt.
- Öffentlicher Nahverkehr. Bushaltestelle 0,4 km, Bahnhof 2,2 km, ICE-Anschluss erst in Rosenheim. Das Gutachten stuft die ÖPNV-Anbindung als unterdurchschnittlich ein.
- Weiterführende Schulen liegen in den Nachbargemeinden; das nächste Gymnasium ist rund 11 km entfernt.
- Der Zustand im Inneren ist von mir seit Mai 2024 nicht überprüft. Kaufen Sie mit dem Bewusstsein, dass Sie keine Gewährleistung erhalten.
Lage
Fridolfing im Rupertiwinkel
Fridolfing hat rund 4.400 Einwohner und liegt zwischen Salzach und Waginger See, etwa auf halbem Weg zwischen Traunstein und Burghausen. Die Gemeinde ist ein überdurchschnittlich starker Wirtschaftsstandort – unter anderem mit Rosenberger Hochfrequenztechnik, Schreinerei Dandl und der Salzachklinik.
Die Obermühlstraße ist eine reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Das Gutachten ordnet die Mikrolage als „durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Wohnlage" ein und spricht von einer „grünen, beliebten Wohnlage" mit Süd-West-Ausrichtung und freiem Blick in die Natur.
Für Berufspendler relevant: Salzburg liegt rund 32 km entfernt, der Flughafen Salzburg 34 km. Nahversorgung, Ärzte, Apotheke, Kindergarten und Grundschule sind im Ort vorhanden.
Hochwassergefährdung laut ZÜRS-Analyse: Gefährdungsklasse GK1 – die niedrigste von vier Stufen. Kein Denkmalschutz, kein Sanierungsvermerk, kein laufendes Bodenordnungsverfahren.
| Ortszentrum Fridolfing (Nahversorgung, Arzt, Apotheke) | ca. 0,7 km |
|---|---|
| Kindergarten | ca. 0,3 km |
| Bushaltestelle | ca. 0,4 km |
| Bahnhof Fridolfing | ca. 2,2 km |
| Waginger See | ca. 11 km |
| Traunstein | ca. 20 km |
| Salzburg | ca. 32,5 km |
| Flughafen Salzburg | ca. 34 km |
| München | ca. 114 km |
Nächste Schritte
Wenn Sie mitbieten möchten
Der Termin ist öffentlich – jede und jeder darf hingehen, zuhören und mitbieten. Sie brauchen keinen Makler, keinen Anwalt und keinen Notartermin.
- Freitag, 25. September 2026, 09:00 Uhr, Sitzungssaal B31, Amtsgericht Traunstein – Vollstreckungsgericht, Herzog-Otto-Straße 1, 83278 Traunstein
- Bietsicherheit 66.700 € – rechtzeitig vorbereiten, Bargeld ist ausgeschlossen
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass; Vollmachten müssen notariell beglaubigt sein