Ablauf

Wie eine Versteigerung abläuft

Die meisten Menschen, die dieses Haus kaufen würden, waren noch nie in einem Versteigerungssaal. Das ist der einzige Grund, warum sie nicht mitbieten. Hier steht, was Sie wissen müssen – in normaler Sprache.

Was eine Teilungsversteigerung ist

Eine Teilungsversteigerung findet statt, wenn mehreren Menschen eine Immobilie gemeinsam gehört und sie sich nicht einigen können, wie sie auseinandergehen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann, und der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Für Sie als Bieterin oder Bieter macht das im Ablauf keinen Unterschied – Sie erwerben das Eigentum genauso wie bei jeder anderen Versteigerung, nach denselben Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes.

Schritt für Schritt

1. Vorbereiten – jetzt bis etwa zwei Wochen vor dem Termin

   Finanzierung klären. Wichtig: Banken finanzieren Versteigerungsobjekte, brauchen dafür aber Vorlauf und Unterlagen. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank und nennen Sie Verkehrswert und Termin. Das Gutachten können Sie beim Vollstreckungsgericht einsehen.

2. Bietsicherheit bereitstellen – 66.700 €

   Auf Verlangen eines Beteiligten müssen Sie bei Abgabe eines Gebots sofort eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts leisten. Können Sie das nicht, wird Ihr Gebot zurückgewiesen. Bargeld ist ausgeschlossen. Zulässig sind:

   • Verrechnungsscheck einer in Deutschland zugelassenen Bank oder Bundesbankscheck – frühestens am 3. Werktag vor dem Termin ausgestellt
   • Selbstschuldnerische Bankbürgschaft, unbedingt und unbefristet
   • Überweisung an die Landesjustizkasse Bamberg – dann aber spätestens zwei Wochen vorher, damit die Zahlungsanzeige rechtzeitig bei der Akte ist. Ihr eigener Zahlungsbeleg genügt nicht.

   Privatschecks, Sparbücher, Wertpapiere oder Bausparverträge werden nicht akzeptiert. Nicht benötigte Sicherheiten werden nach dem Termin zurückgezahlt (ca. 2 Wochen).

3. Zum Termin gehen

   Freitag, 25. September 2026, 09:00 Uhr, Sitzungssaal B31,
   Amtsgericht Traunstein – Vollstreckungsgericht, Herzog-Otto-Straße 1, 83278 Traunstein.

   Mitbringen:

   • Gültiger Personalausweis oder Reisepass
   • Die Bietsicherheit bzw. den Nachweis der Überweisung
   • Wenn Sie für jemanden mitbieten – auch für den eigenen Ehepartner: eine notariell beglaubigte Vollmacht. Eine handschriftliche genügt nicht.
   • Für Firmen: beglaubigter Handelsregisterauszug, nicht älter als zwei Monate

4. Der Termin selbst

   Der Rechtspfleger verliest zunächst die Objektdaten und stellt das geringste Gebot fest. Er gibt außerdem bekannt, welche Rechte im Grundbuch übernommen werden müssen und welche mit dem Zuschlag erlöschen. Danach beginnt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten. Gebote können nur im Termin abgegeben werden – nicht vorab, nicht schriftlich, nicht telefonisch. Ein abgegebenes Gebot ist bindend und kann nicht zurückgenommen werden.

5. Wertgrenzen beachten

   Verkehrswert	667.000 €
   7/10-Grenze	466.900 €
   5/10-Grenze	333.500 €

   Liegt das Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Beteiligter die Versagung beantragen. Über 7/10 fallen diese Hürden weg. Unabhängig davon haben die Verfahrensbeteiligten Mitspracherechte bei der Zuschlagserteilung.

6. Zuschlag – und Sie sind Eigentümer

   Ist die Bietzeit abgelaufen und bietet niemand mehr, wird die Versteigerung geschlossen und über den Zuschlag verhandelt. In der Regel wird er sofort im Termin erteilt. Mit dem Zuschlag werden Sie unmittelbar Eigentümer – ohne Notartermin, ohne Kaufvertrag. Die Umschreibung im Grundbuch veranlasst das Gericht.

7. Bezahlen – zum Verteilungstermin

   Der Verteilungstermin findet in der Regel 6 bis 10 Wochen nach der Versteigerung statt. Bis dahin muss das bare Meistgebot zuzüglich Zinsen bezahlt sein. Sie haben also nach dem Zuschlag noch Zeit, die Finanzierung final abzuwickeln – aber keine unbegrenzte.

Was kostet ein Gebot wirklich?

Zum Gebot kommen etwa 5 bis 5,5 % Nebenkosten. Eine Maklerprovision fällt nicht an, und es gibt keinen notariellen Kaufvertrag: Das Eigentum geht mit dem Zuschlag über, und die Umschreibung im Grundbuch veranlasst das Gericht von Amts wegen. Beispielrechnung für ein Gebot von 600.000 €:

Meistgebot	600.000 €
Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %)	21.000 €
Gebühr für die Zuschlagserteilung	ca. 3.000 €
Gebühr Eigentumsumschreibung im Grundbuch (bemisst sich mindestens nach dem Verkehrswert, auch wenn Sie darunter ersteigern)	ca. 1.400 €
4 % Zinsen p. a. vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (ca. 2 Monate)	ca. 4.000 €
Gesamtaufwand ca.	ca. 629.400 €

Zwei Punkte kommen je nach Fall hinzu: Wenn Sie den Kauf finanzieren, muss für Ihre Bank eine Grundschuld eingetragen werden – deren Bestellung ist notariell zu beurkunden. Notar- und Grundbuchkosten dafür liegen überschlägig bei 0,3 bis 0,5 % des Darlehensbetrags. Und wenn Sie nicht selbst bieten, sondern jemanden schicken, muss dessen Vollmacht notariell beglaubigt sein; das kostet eine geringe Beglaubigungsgebühr.

Gerichtsgebühren sind gerundete Schätzwerte auf Basis des Gerichtskostengesetzes und können abweichen. Nicht enthalten sind Ihre Finanzierungskosten sowie mögliche Kosten für Räumung, Renovierung oder Instandsetzung.

Wichtig zu wissen

• Keine Gewährleistung. Das Gericht haftet nicht für Sach- oder Rechtsmängel. Sie erwerben das Objekt so, wie es steht und liegt.
• Der Termin kann ausfallen. Das Verfahren läuft auf Antrag; der Antragsteller kann es bis zum Zuschlag beenden. Eine Absetzung wird umgehend unter zvg-portal.de veröffentlicht – prüfen Sie das am Vortag.
• Ein Verkauf außerhalb der Versteigerung ist bis zum Zuschlag möglich, setzt aber die Mitwirkung aller Eigentümer voraus. Das Gericht vermittelt hier nicht.
• Zuschauen ist erlaubt. Versteigerungstermine sind öffentlich. Wenn Sie unsicher sind, besuchen Sie vorher einen anderen Termin am Amtsgericht Traunstein – das empfiehlt das Gericht selbst.