Fragen und ehrliche Antworten

Ich kann Ihnen keine Besichtigung zusagen. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht bei einer Versteigerung nicht, und das Vollstreckungsgericht vermittelt ausdrücklich keine Termine.

Ich bin einer von zwei Miteigentümern und habe derzeit selbst keinen Zugang zum Haus. Wenn sich genügend ernsthafte Interessenten melden, werde ich versuchen, mit der Miteigentümerin eine gemeinsame Besichtigung zu organisieren – im Interesse aller Beteiligten, denn ein informierter Bieter bietet mehr. Ob das gelingt, kann ich heute nicht sagen. Wenn Sie dabei sein möchten, schreiben Sie mir; ich melde mich, sobald es etwas zu melden gibt.

Nach meinem Kenntnisstand ist das Haus noch bewohnt. Ob und wann geräumt wird, kann ich weder beurteilen noch zusagen. Das ist ein Risiko, das Sie in Ihr Gebot einpreisen sollten – ich möchte Ihnen dazu nichts versprechen, was ich nicht halten kann.

Die Rechtslage dazu ist allerdings klar und für Sie günstiger, als viele annehmen: Mit dem Zuschlag verlieren die bisherigen Eigentümer das Recht zum Besitz und sind zur Räumung verpflichtet. Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich ein vollstreckbarer Räumungstitel – Sie müssen also nicht erst auf Räumung klagen, sondern können unmittelbar einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Ein gerichtliches Verfahren über Jahre entfällt damit. Kosten und Zeitaufwand einer Zwangsräumung bleiben aber bei Ihnen.

Das Gutachten geht ausdrücklich vom mietfreien Zustand aus; ein Mietverhältnis, das Sie übernehmen müssten, ist nicht bekannt.

Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft. Das Haus gehört zwei Personen, die sich über eine andere Lösung nicht einigen konnten. Der Erlös wird unter den Miteigentümern verteilt.

In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertbeeinflussenden Rechte eingetragen.

Alle Aufnahmen stammen aus Mai 2024 und wurden von mir selbst gemacht. Sie zeigen den damaligen Zustand. Seither hatte ich keinen Zugang zum Haus und kann nicht beurteilen, ob die Innenräume heute noch so aussehen.

Aus den Bildern habe ich Personen sowie persönliche Gegenstände Dritter entfernt. Die Räume selbst sind unverändert wiedergegeben – nichts wurde geschönt, aufgehellt oder digital möbliert.

Nein. Der Verkehrswert ist kein Mindestpreis, sondern der vom Sachverständigen ermittelte Marktwert. Zu beachten sind lediglich die Wertgrenzen: Unter 333.500 € (5/10) muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen; zwischen 5/10 und 466.900 € (7/10) kann ein Beteiligter die Versagung beantragen.

Umgekehrt gilt: Der Verkehrswert enthält bereits einen Abzug von 122.520 €, den der Gutachter allein deshalb vorgenommen hat, weil er die Innenräume nicht sehen konnte.

Ja, das ist der Normalfall bei Versteigerungen. Banken finanzieren Versteigerungsobjekte regelmäßig, brauchen dafür aber Vorlauf: Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, nennen Sie Objekt, Verkehrswert und Termin und lassen Sie sich eine Finanzierungszusage bis zu einem Höchstbetrag geben. Das vollständige Verkehrswertgutachten ist im amtlichen ZVG-Portal abrufbar und kann zusätzlich beim Vollstreckungsgericht eingesehen werden – den Weg dorthin finden Sie unter Unterlagen.

Planen Sie ausreichend Zeit ein: Die Bietsicherheit von 66.700 € muss bei Überweisung rund zwei Wochen vor dem Termin beim Gericht angekommen sein.

Versteigert wird das Grundstück mit Gebäuden. Bewegliches Inventar, das nicht Zubehör im Sinne des § 55 ZVG ist, gehört nicht dazu und muss vom bisherigen Eigentümer entfernt werden. Was im Einzelfall als mithaftendes Zubehör gilt, gibt der Rechtspfleger im Termin bekannt – fragen Sie dort nach.

Für den Erwerb selbst nicht. Das Eigentum geht mit dem Zuschlag über – es gibt keinen Kaufvertrag, der beurkundet werden müsste, und auch keine notarielle Auflassung. Die Eintragung im Grundbuch veranlasst das Vollstreckungsgericht von Amts wegen; Sie müssen dafür nichts unternehmen.

In zwei Situationen brauchen Sie trotzdem einen Notar:

• Wenn Sie finanzieren. Ihre Bank wird eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen wollen, und deren Bestellung ist notariell zu beurkunden. Rechnen Sie überschlägig mit 0,3 bis 0,5 % des Darlehensbetrags für Notar und Grundbuchamt.
• Wenn jemand für Sie bietet. Vollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein – auch für den eigenen Ehepartner. Eine handschriftliche Vollmacht genügt nicht. Die Beglaubigung ist eine geringe Gebühr.

Nein. Es ist kein Makler beteiligt, und ich verlange nichts von Ihnen. Diese Seite ist eine private Information von mir als Miteigentümer.

Ja. Das Verfahren wird auf Antrag betrieben, und der Antragsteller kann es bis zur Erteilung des Zuschlags beenden – theoretisch auch noch im Termin. Eine Aufhebung oder Absetzung wird unverzüglich unter zvg-portal.de veröffentlicht. Prüfen Sie das bitte am Vortag, bevor Sie anreisen.

Ja, Versteigerungstermine sind öffentlich. Sie müssen sich nicht anmelden und nichts bieten. Das Gericht empfiehlt sogar ausdrücklich, vorher einmal einen anderen Termin zu besuchen, wenn man das Verfahren nicht kennt.

Ein Verkauf außerhalb der Versteigerung ist bis zum Zuschlag grundsätzlich möglich, setzt aber die Mitwirkung aller Eigentümer voraus. Das Gericht vermittelt dabei nicht. Wenn Sie ein ernsthaftes Interesse haben, können Sie mich gerne ansprechen – ich kann Ihnen aber weder ein Ergebnis noch einen Zeitrahmen zusagen.

Maßgeblich ist die Berechnung des gerichtlich bestellten Sachverständigen: 163,36 m² Wohnfläche, davon 142,42 m² im Wohnhaus und 20,94 m² im Nebengebäude, zuzüglich 17,73 m² Nutzfläche (Technikraum).

In älteren Unterlagen taucht die Zahl 168,3 m² auf. Das ist die Gebäudenutzfläche A_N aus dem EnEV-Nachweis von 2012 – eine energetische Rechengröße, die nach anderen Regeln ermittelt wird und nicht mit der Wohnfläche identisch ist.

Das sollten Sie vorab mit der Gemeinde Fridolfing klären. Das Grundstück liegt laut Gutachten in einem reinen Wohngebiet (Bebauungsplan „Fridolfing Nord"); der Sachverständige stuft eine anderweitige Nutzung baurechtlich als unwahrscheinlich ein. Für Fitness, Hobby, Gäste, den nachträglichen Einbau einer Sauna oder ein Homeoffice ist das Gebäude ohne Weiteres geeignet.

Weil ein höherer Erlös in meinem Interesse liegt – und in dem der Miteigentümerin ebenso. Ein Objekt, das niemand kennt, wird von zwei Profis unter sich ausgemacht. Ein Objekt, das viele Menschen gesehen haben, erzielt einen marktgerechten Preis.

Deshalb steht auf dieser Seite auch, was am Haus nicht ideal ist. Ich habe nichts davon, Ihnen etwas zu verkaufen, das Sie hinterher bereuen – ich habe etwas davon, dass genügend Menschen fundiert mitbieten.